第四章：怎样租或买经营地方?
一个签字毁掉20年
这件事情发生在不久之前。在法庭上等着案子开审的功夫，我收到一个陌生的电话号码。电话那头是一位妇女的声音，温和，礼貌，却带着一股轻微的绝望。她说自己英文不大好，这我能听出来，她说她是中国人，人介绍她来我，听说我妻子也是中国人，她想从买下的餐馆里尽快脱身，她急需帮助。但我不能立即离开法庭，因为如果我不按时出现在法庭，代理的案子等于自动败诉，并且，假如不遵守法官的安排，法官还能以蔑视法庭让我进监狱。我问她能不能等到晚上?我们约了时间，我请她把电话打到家里，虽然我知道妻子很乐意帮忙，但也还是该先征求同意才好。
晚上，妇人准时打来电话，我和妻子各自一个电话，通过翻译，像询问任何一位可能的顾客，我打开法律记录单，从头开始，我问在电话那边妇女的姓名和住址。代替回答我的问题，我听见她用我能听懂的一点点中文催促：“快点!阿妹!快点!”紧接着，另外一个声音出现了，还是女声，不过更纤细，是完美的英文。这个纤细并且完美的声音，立刻念起一份干巴巴的文件。很显然，是一份契约中的一项条款。
“停一下。”我要求，并且问，“请告诉我，你是谁?”纤细的声音回答说，她是妇人的女儿，14岁。根据她念的契约的句子，我想，我已经明白了这案子的一大半。我请女儿叫她妈妈和我谈话，妈妈的英文足以交流，我告诉她，在电话里念一份契约，是难以全面判断书写细节的，我请她把契约传真过来，我可以帮她读一下，只是看一下契约，不会收她钱的。她没有传真机，不过，她说，她还有儿子，儿子可以专门送一趟契约。正说儿子，儿子就到了，因为我又听见妈妈高叫，“快来!快来!”于是，儿子也在电话上了，也说一口完美英文，20年前，妈妈怀着6个月身孕到美国，现在，儿子在念本地大学。我看见这个案子和这个家庭。一个挺典型的新移民家庭，妈妈英文不怎么好，但事事得在人前说话，做爸爸的完全不会说英文，也不说话，但当家作主。这对夫妻养育大一对“美国孩子”，在郊区买下房子，是一个节省的，积极向上的中产阶级家庭。一年之前，有人给爸爸一个发财机会，让他买下自己连锁店中的一个小店，小店的位置在一个大购物商场里，头款只要付5，000块。(让你付这么低的头款，这绝对不是好买卖的迹象!我每一次都要向顾客指出。)这个人拍胸脯保证说，生意进项好极了，基本开销也很低，总之是个绝好财源。做爸爸的立刻动了心。签契约的时候，因为不懂英文，爸爸就带上儿子去成交，念大学的儿子能读英文，但是不完全理解里面绕来绕去的意思，儿子求爸爸等一等再签字，求爸爸雇一个律师。但事事当家作主的爸爸，绝不想错过这个大便宜。于是，一个英文字不识的爸爸，签下了“买”这个连锁分店的契约。我请儿子明天上学前把契约带到我的办公室，我还会在法院里，他可以把契约交给秘书。这样，到明天晚上，还是通过电话，我可以告诉他的妈妈，我对契约和“脱身”的看法。根据契约的句子和电话的叙述，我猜，这不是一份买卖契约，而是一份租约。
果然不错。但是，当我细读契约内容的时候，还是吃了一惊。一家之主的爸爸签下的果然是一种“租”，而非“买”店的契约，只是出卖店名的对方，从现经营者手里分一半利润。并且，根据合同的要求，这个店的盈利和亏损，和这家人的房屋抵押连在一起。晚上我又和妇人通话，知道了更多细节，这家人接手的小店，每月要支付租金3，000块，每天从早守到晚，收入不过100块，每月毛利只有3，000块，加上还要进货，水电开销等等，其实每个月都是干赔，那个商业购物中心旁边挤满中国餐馆，竞争十分激烈。他们把辛苦多年在银行攒的钱往店里填。妇人声音温和地恳求问：能不能撕毁这份契约?山穷水尽的这家人，能不能从还有漫长四年的契约里，从这个白往里扔的无底洞中逃脱出来?
回答是很残酷的：不能。
这份以为是“买卖”的契约，实际上是一份“租赁”契约。任何时候，在签署一份租赁契约之前，在留心阅读的时候，你应该知道，对方拿出这样一个租赁契约的时候，盘算好要的可能是些什么内容。
一、房东在租赁契约里想要的
就一般的租赁契约而言，房东(landlords)希望租赁契约(rent lease)写得使自己这方容易收到租金，并且方便自己把不能交租的人赶出去，或者，在发现有更好的获利存在的时候，也方便把人赶出去。为了完成这种目的，在标准的租赁契约里，房东通常有如下的条款让承租人签署：
1)租赁契约期限条款(lease Term Clauses):租赁契约总是有一个限定的时间长度，通常是五年，有时更长，有时更短，取决于两方面的同意。通常，房东希望获得长时间的租赁契约期限。因为在长时间的租赁契约里，当生意周围的环境变化，生意变坏的时候，房东可以用一个特定租金栓住承租人。当犯罪率在购物中心上升时这种情形常会发生。相反，承租人通常希望获得尽可能短时间的租赁契约，这样，她/他便于在契约到期时就搬出去。无论如何，当承租人在一个向上发展的地段保持生意，比如在一个新小区，有时长期限的租赁契约是有道理的。上升地区的租金上升趋势飞快，于是长契约能把房东栓在较低租金里。
2)加租条款(Rent Increase Clauses):由于维持和管理保持一个购物中心开销的原因，房东通常希望在租赁契约里包括每年按一定百分比增涨租金的条款。
3)维修条款(Maintenance Clauses):这类条款通常是承租人和房东之间的注意焦点。这类条款指明哪一方对出租的某些部分的维修负责。通常，条款要求承租人要让租下的地方保持干净，并保持窗户在良好维护状态，保持墙面状态。通常，房东假定要对下水管道、暖气和空调保持良好状态负责。当然并不总是如此。我曾经为一位韩裔商人复查一份租赁契约，发现在租赁契约的维修条款里房东要求：假如空调设备坏了，承租人应当付修理费。这位韩裔妇女卖易于腐烂的食品，而她看好的这个店铺建筑老旧，空调设备已经很旧。在我指出之后，她拒绝签这份契约，直到房东改变契约的内容。
4)违约条款(Default Clauses):这类条款说明各方在条款违反时候另一方的权力。一般来说，当房东拿出一份标准化租赁契约的时候，已经为自己一方提供好承租人违约时的许多补救措施。但是几乎没有什么条款有利于承租人。房东在契约里说明的补救措施，通常包括：立即提高租金，这样一来，租赁契约中未来所有租金立即变成一起到期要支付的;并且，承租人同意立即将租处交还给房东。最主要的违约一般来自不能支付租金，或者是承租人申请破产。但是，一个违约事件可能涉及违背住宅区法，或违反契约里的限制性条款。
5)限制性条款(Restrictive Covenants):绝大多数租赁契约里包括着和商业有关的规则，比如承租人可以或者不可以在租下的地方运作生意，以及做生意时能够使用的标志(包括标志的形式和文字等)。更进一步，限制性条款通常要求承租人限定生意开业的时间，或者要求承租人遵守地区的法律，比如住宅区法，在与此有关的法律条款里，某些生意在某些地方是被禁止经营的。
举例：一位承租人租了个地方作零售店，卖些像汽油、糖果、香烟类的东西，承租人还卖啤酒。但是离他租的地方300码内有个教堂，这地方的住宅区法律禁止在离教堂300码以内卖酒。区政府威胁要对房东实行罚款，房东就以承租人违反契约中的住宅区法律把他赶出去。
6)转租条款(Sub-Leasing Clauses):这类条款阻止承租人在没有经过房东书面许可前把租到的地方再转租出去。房东写上这类条款是为了预防承租人从所租地方的转租上获利，却没有与房东分享所获。
7)税与公共费用条款(Tax/Utility Clauses):房东除了要承租人支付所有或部分水电冷热空调费以外，通常希望承租人支付一部分产业地税。
8)书面生效条款(Integration Clauses):房东在口头许诺而不打算遵守上可说是臭名昭著的。这类条款允许房东从这类非道德的行为中脱身。这项条款通常在契约的最后一条，承租人此时已倦于仔细阅读。
上面讲到的那位一家之主签下的租赁契约里，就包括这样一个条款。基本大意是：“所有我对你所说过的保证都被取消，并不要因此约束和破坏写就的契约。”当然，这个条款不是用这么简单的英文写出来的，我这样类似的表达，只是为了方便你的理解。这个条款变成了非常复杂的英文，并且深埋在契约里。依照美国的法律，任何考虑到租地或是租建筑的契约必须是书面的，任何非书面许诺都是法律以外的而不必被遵守。因此一定从房东那里得到书面写的许诺，并且是房东签过字的，是很要紧的。
在那位一家之主的租赁契约“书面生效条款”的旁边，还有一行字表明，他有机会阅读一下契约。真比杀人不用刀还狠，这位可怜人，当面被人宰了，还自己签下同意。我唯一能为这家人做的是，给他们另外一个电话号码，是一个专门做破产案的女律师的电话，他们只能用宣告破产来保护自己了。来送契约的儿子我并没见到。我没见过这一家人任何一位的面。但是，在第二次电话谈过话之后的晚上，很久，一副照片，总在我眼前摇晃：一个异乡扎根，儿女双全，苦心经营的中国移民小家庭，照片镜框上玻璃粉碎着。
二、承租人在租赁契约中想要得到的
承租人在一个租赁契约中的目标，除了限制或者排除房东想要的一些条款，是想保持租金的稳定;以尽少的钱得到所租的地方;并且让房东在建筑物的任何部分损坏时出面修理。为了达到这些目的，承租人通常坚持以下条款：
1)固定租金条款(Fixed Rate Clauses):假如房东能同意，这类条款固定租金或者固定公共设施水电的支付，未来以低百分比增长。在房地产行情里，当周围有更多的办公室和商店适合出租的新建筑群，房东通常会同意这类条款。这种房地产行情称为“疲软”(soft)市场。
2)装修条款(Build Out Clauses):出租的地方通常仅提供承租人一个水泥地面和四壁墙。承租人得为了适应生意，支付新的内墙、地毯、地面等装置。这些花费可能会很高。不过，在“疲软”的房地产时，在这类条款下，房东经常有意愿为出租的地方支付“装修”费用。因为房东只打算支付这类条款中特别确切的部分，承租人应要求条款写得细节化。
3)免租金条款(Rent Free Clauses):这类条款允许承租人在租约合同开始时候呆在所租地方数月免交租金。特别是在“疲软”房地产市场上，房东可能提供这类条款。因为承租人这段时间在装修所租的地方，业务不能开展，没有收入，或者头几个月顾客对新生意地方不知道的时候，承租人会发现这些条款很有吸引力。
4)无竞争条款(Non-Competition Clauses):这类条款对竞争激烈的生意，比如对餐馆业是极重要的。因为条款阻止房东在同一个建筑或购物中心出租地方给他的承租人可能的竞争者。有一个开披萨店的人从他的房东那里得到一个口头许诺，说不会再有同样的店开在同一个购物中心，但是当一个连锁披撒大店在同一购物中心租店面时，这个口头许诺就吹了。由于租赁契约的书面生效条款，披萨店没有办法对付房东。处在竞争生意中的承租人，总是应当坚持这条无竞争条款。也许有些华裔商人觉得，这是根本作不到的。其实不一定。
举例：我代理的韩裔商人想在一个购物中心开一个电脑商店，进的货来自韩国，销售对象也是韩裔。不幸的是，购物中心里已有另一韩裔商人开的音响商店，同时也卖一点电脑产品。在签租赁契约的谈判过程中，我建议开电脑店的韩裔商人放上一条无竞争条款，房东在这个加了无竞争条款的租赁契约上签了字。(房东竟然会签字真是个谜!)于是，我代理的韩裔商人坚持叫房东制止开音响的商店卖电脑，要不然就得付他们赔偿。最后，房东叫开音响店搬家，以这个方式杜绝了我代理的韩裔商人的竞争者存在。
——实际上，我总是建议我代理的商人们：在签租赁契约之前尽量地多要求一点。也许梦想不能都达到，但一定要把梦想先放进来，然后我们来看看究竟能实现多少。
5)补救条款(Cure Clauses):这类条款给承租人一个特定时间，以照料或纠正在租赁契约中他可能有的任何失误。最常见类型的照料条款包括：假如承租人迟付了本月租金，房东同意给额外的时间(通常是5到10个工作日)。
警告：在一个租赁契约里这类条款不会总是有如上的名词。并且，条款经常被律师弄成很复杂的英语，因此你需要咨询一下律师，以便理解契约中的意思。除非是写一份租赁契约，通常，让律师看一份租赁契约，不会收费很高。
就是前几天，还有一位华裔商人拿来一份租赁契约，附录部分的字非常之小，几乎看不清楚，我在复印机上放大了两遍，看懂了内容，也看见对方埋藏的险恶。我的看法是，你不一定要处处使用律师，但是，在开业之前，在签租赁契约之前，实在应该找一下律师。算一笔帐：找律师咨询，头一次是免费的，等于白看这样一份租契，不过花上我打两个电话之间的一小会儿时间。就是老顾客，付这份钱，也不会超过几十块。假如需要重新写一份租赁契约，也许要花上几百块。但是，远比最后全搭进去要好太多。这位拿来租赁契约的华裔商人，想开一个体育酒吧，听起来，这是一个生气勃勃的主意，因为体育酒吧在美国很流行，酒吧里到处放着体育运动的录像，墙壁上装饰着运动器材，挂满了球星签字的照片，伺者个个打扮的足份的运动员派头。不过，我一看契约上的地方，问他，他知道不知道，离他打算开酒吧一英里的地方，已经有一个“美国人”开的体育酒吧。他说，他知道，不过，他的计划是专介绍国际足球，利用此地的西班牙语电视台节目，吸引住在附近的西班牙人。我继续问他，做生意多少年了?都做过些什么样的生意?我不仅告诉他，我所了解的情况，我还让他再想一想，开还是不开这个酒吧，“三思而后行”，然后，再考虑花不花我得替他修改契约的律师费。
每当替顾客审查一份对方给出的租赁契约之前，我问顾客的头一个问题是：“对方都给了你些什么样的保证?”假如，这些漂亮的口头保证没有写入契约，我会告诉顾客：“让对方把所有保证都写进去，假如对方不肯这么做，你不要生气，从这个交易中撤身走开。”
以我多年的经验，同样是亚裔商人在美国经营，华裔对成交时候不书写契约合同，或者不阅读对方给出的契约就动手签字，几乎不能用“习惯”形容了，好像是“有瘾”。韩裔可不一样，他们总是在遇上任何麻烦之前就来问问我。我的韩裔顾客总是拿来契约，要在我看过之后，才肯和对方签字。而我，几乎对所有拿来的租赁契约都做了修改。据我的观察，这些韩裔商人的生意全都持续到如今。而很多华裔顾客，都是在租赁契约签署之后，在出了问题的时候来找我。签署文件时没得到律师的任何指点，而这样来的无数人，抱怨却几乎一模一样：“生意不好，竞争太激烈了，房东保证我大赚钱，但是他撒谎!我交不起租金了。现在，你能帮助我修改这份租赁契约吗?”
可悲的是，“生意不好”的事实，在美国不能成为毁掉一份契约的基点。每当我听到非常善良，彬彬有礼的中国顾客这样倾诉的时候，我真希望，在签契约时中国商人能够跟进韩裔商人。
英文好不好，并不是阅读和理解契约的全部关键。几年前，有几位印度新移民也付了昂贵的代价。他们想在高速公路的加油站旁边开一个杂货铺，房东希望他们签下五年的租赁契约，他们的英文完全没有问题，他们来和我讨论，我告诉他们，不要签这么长的租赁契约，应该看看这买卖会怎么样。因为，美国人除非为了加油才顺便买点食品，否则，谁会进高速路边的杂货铺呢?何况那个地方不理想，杂货铺隔壁的加油站，没有铺设输油管道，那个加油站的生意难说很稳固，假如，杂货铺不是很挣钱，加油站又垮了，一个五年的契约，会把他们栓死动不了。他们不在意。一年以后，这些商人又来到我的办公室，带着签下的五年契约，说加油站果然倒闭了，根本就没有人上门来买东西，现在，他们又看上一个好地方，还挨着加油站，是铺了输油管道的，新地方的租金也更便宜。但是，毁掉签字契约是不可能的。由于签下过长的租赁契约，那些印度人也破产了。对生意周围环境的调查，对当地文化的了解和比较，实在是一个很深入很细致的直关经商的内容。我在投资移民的章节里还要继续讨论。
这一次，这位想过之后的华裔商人回来了，请我为他修改租赁契约，我为他做了。一方面，我赞赏这位华裔商人开酒吧念头，挺有创意，不过，他引起的就在附近的同业竞争的状况，让我暗暗注视，看他的事业将如何发展。
三、买一个开展业务的地方
对一个小生意，甚至对多数大买卖来说，比起租地方，买一个地方做商务交流是不太寻常的。我给你一个悲惨的例子，这一次，例子来自律师方面：
我曾经涉及诉讼案子的一个著名的大律师事务所，好几年前决定在城里一个地方买办公楼，那还是郊区小型企业和电脑网路大发展之前，在当时看来，这主意不算坏，但是料想不到的发展，使这个买卖成了件蠢事。由于地价的变化，律师事务所的大多数客户，开始把业务地点挪向郊区，就离这座办公楼距离越来越远，同时，律师事务所周围的环境也变化了。买楼之前，事务所没有充分调查这个建筑物所在地区的建筑法规，也没有让卖方作建筑法规的控制，比如，让卖方向市府坚持修改建筑法规，使得除了办公室以外，不允许其他商业建筑掺入。因为没这样做，就在律师搬进新办公楼后不久，一个脱衣舞夜总会在新办公楼后面建造起来。附近许多商业建筑很快都租不出去了，甚至开始被掷弃了，而脱衣舞夜总会的生意却越来越好，犯罪事件在周围发生，律师事务所的大客户都不愿意接近这座办公楼，但是律师事务所也无法卖掉这座楼，因为没人愿意在这样的地方买办公楼。假如这个地方是租的，到期搬家就是了。于是，直到现在，这个大律师事务所还陷在那里，就紧挨着脱衣舞夜总会，庄重的律师大楼周围充满了犯罪的气氛。
无论如何，假如你确实要买一个地方做生意，你应该参看一下以下的方面，并且在你购买房地产的契约合同里包括如此一类条款：
1)修建条款:除了它责成土地卖主给你建造一个完整的建筑，而非在已经存在的建筑内部再修建，这项条款与上面提到的再修建条款相象。正如对待再修建条款，购买者应该使修建条款写的非常细节化。
2)资金可能性条款(Financing Contingency):你应当使任何房地产的交易有赖于你从银行或是抵押贷款公司在有限时间里借钱能力的可能性。否则，你可能会陷在你不能负担的交易中。
3)补救条款:这个条款和租赁契约条款中提到的相关条款相似，这时是在和借款方的抵押合同或者是和土地出售者在购买的合同中出现。
4)再规划条款(Rezoning Clauses):这个条款使买卖建筑物的可能性取决于建筑物土地的再规划。当购买者想在老居民区买个房子，改建成一个做生意的地方时，这个条款是特别必要的。住宅区法规通常禁止商业在居民区里开业，因此，直到土地再规划完成之后再成交易是十分重要的。申请再规划必须通过向地区规划委员会递交通常费用很昂贵的申请书，再规划才有可能进行，因此买方通常希望卖方支付再规划申请，有时委员会还要收取再规划的费用，买方通常也希望卖方把这部分负担起来。
警告：你也许想要以上的条款，但是这不意味着它们将自动出现在契约里。你必须就这些条款进行谈判，然后，在签字之前仔细阅读契约。当你觉得不安全时不要签任何契约。在这些行当里充满了竞争对手，总是有另外的地方和出售者。